**
إعــداد الطلبة
? حفيظ مولاي حفيظ
? نزهة الحمــادي
? مريم بربوشــي
مقدمة
يتميز النظام العقاري بالمغرب بازدواجية التنظيم وتنوع الأنظمة القانونية المطبقة عليه، فمن عقار غير محفظ والذي يبقى خاضعا لقواعد الفقه الإسلامي، وبعض قواعد ق ل ع إلى عقار في طور التحفيظ الذي يخضع بدوره لقواعد الفقه الاسلامي فبجانبه ثم العقار المحفظ الذي يبقى خاضعا لمرسوم 12 غشت 1913 المتعلق بنظام التحفيظ العقاري وظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بتحديد التشريع المطبق على العقارات المحفظة . وإذا كان نظام التحفيظ العقاري بالمغرب قد برز مع سلطة الحماية منذ 1913 كان الهدف منه شرعنة سيطرة ونزع ملكية المغاربة الأصليين من طرف المستعمر وهنا ما نستشف من خلال مسطرة التحفيظ والإجراءات المتبعة سواء منها ما يتعلق بإجراءات الشهر التي تعتريها ثغرات عديدة تسمح للمستعمر من تحفيظ الأراضي دون علم صاحبها ومالكها الحقيقي أو من خلال السلطة المكلفة بالتحفيظ وقراراتها بالتحفيظ التي تبقى نهائية لا تقبل الطعن من خلال الحجية المطلقة للرسم العقاري .
هذا بالإضافة إلى أن المشرع قام بتقييد سلطة المحكمة كلما تعلق الأمر بنزاع حول مطلب التحفيظ ذلك أن المحكمة تبث وفقط في صحة أو عدم صحة التعرض. دون أن تعطي للمحافظ الأمر بتحفيظ العقار أو برفض مطلب التحفيظ لصحة التعرض وإنما ترك ذلك للسلطة التقديرية للمحافظ العقاري . هذا بالإضافة إلى التشريعات الحديثة المتعددة والتي تقاطعت من اجل تنظيم العقار واستغلاله، فمن قانون الملكية المشتركة 00-18 إلى قانون 00 –14 المتعلق ببيع العقار في طور الانجاز إلى قانون 00-51 المتعلق بالإيجار المقضي إلى تملك العقار ثم قانون التجزيئات العقارية والمجموعة السكنية –وقانون التعمير 52-90 وتعدد هذه الأنظمة والأوضاع القانونية جعلت العقار بهذا التشابك القانوني لا يقوم بدوره الرئيسي خير قيام في المساهمة لتحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية .
وبتعدد هذه الأنظمة تعدد الوسطاء في العمليات العقارية فمن موثق عصري إلى موثق عدلي إلى عقود عرفية وطبيعي أن ينتج عن هذه التعددية سواء من حيث التنظيم أو من حيث الأشخاص والهيئات المتدخلة إشكاليات تتأسس على حق الملكية والحقوق التابعة لها .
والنزاعات المتعلقة بالملكية كثيرة ومتشعبة منها ما يهدف على تأسيس حق الملكية فيرفع بذلك دعوى الاستحقاق أو الحيازة ومنها ما يهدف إلى تأسيس حق عيني أو شخصي على هذه الملكية عن طريق مسطرة التقيد-مما يجعل الطريق المعبد للقيام بذلك هو اللجوء إلى القضاء وهو ما يصطلح عليه بالمنازعات العقارية.
ويقصد بالمنازعات العقارية كل خصومة بين طرفين مدعى ومدعى عليه تتعلق بعقار سواء كان الحق موضوع الدعوى حقا عينيا أصليا أو تبعيا أو حتى شخصيا ( الرهون الرسمية او الحيازية ).
ولما كان القضاء لا يمكنه أن يبث في نزاع ما إلا بعد تقديم الدعوى بشأنه وفقا لقواعد وإجراءات مسطرية فإن المدعى ملزم باحترام القواعد الشكلية لتقديم مقاله للمحكمة .
وموضوعنا هنا يتعلق بخصوصيات المسطرة في المادة العقارية ولما كانت قواعد المسطرة نوعان مساطر جنائية متى كانت الدعوى العمومية موضوعها جنائي ومسطرة مدنية متى كان الحق المطلوب مدنيا إلا أننا سنقتصر على قواعد المسطرة المدنية التي تهم موضوعنا .
وخصوصيات المسطرة العقارية تقتضي منا التطرق إلى القواعد المسطرية المتبعة للبث في المنازعات العقارية مما يقتضي منا إقصاء جميع القواعد الموضوعية المطبقة على العقارات.
وبرجوعنا إلى القوانين السابق الإشارة إليها أعلاه سواء القانون المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز 00-44 أو المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار00-51 نفس الشيء بالنسبة لقانون الملكية المشتركة 00-18 بإسناد ما أقرته المادة 28 منه بأنه إذا كان المتضرر من القرارات التي يتخذها مجلس اتحاد الملاك الذين يتكون من أكثر من اتحاد واحد للملاك يمكن له الطعن فيها أمام رئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضي المستعجلات . نفس الشيء بالنسبة للقرارات التي يتخذها الملاك فإن المعنيون بالأمر يمكنهم استصدار أمرا من رئيس المحكمة لتنفيذ هذه القرارات وذلك بتذييلها بالصيغة التنفيذية .
كما أجازت المادة 33 في فقرتها الثالثة أنه في حالة الاعتراض على إنجاز الأشغال المتعلقة بالإجراء المشتركة التي يقررها الجمع العام لاتخاذ الملاك فإن النزاع يعرض على قاضي المستعجلات الذين يصدر الأمر بإنجاز الأشغال اللازمة لدفع الضرر.
إن إقصائنا لهذه العقارات من عرضنا يجد مبرره في كون المسطرة المدنية تبقى هي الواجبة الاتباع بدأ من تقديم المقال الافتتاحي وباقي الطلبات وصدور الأحكام والطعن فيها وانتهاء بتنفيذ الحكم كما أننا عملنا على إقصاء وسائل الإثبات في المادة العقارية باعتبارها قواعد موضوعية سواء ما يتعلق بدعوى الاستحقاق أو دعاوى الحيازة او السجلات العقارية مادام أنها تعتمد على حجج ومستندات موضوعية.
وسنقتصر على العقارات المسطرة المتبعة في المنازعات المثارة بشأن هذه العقارات وذلك من أجل استجلاء بعض الخصوصيات التي تمتاز بها هذه المسطرة وذلك قصد تحديد بعض الثوابت في المسطرة المدنية باعتبارها الشريعة العامة في القانون المسطري .
المبحث الأول: خصوصيات المسطرة على مستوى الدعوى وطرق الطعن
المطلب الأول: إجراءات الدعوى
سنتطرق في هذا المطلب للخصوصيات المسطرية في المادة العقارية على مستوى إجراءات الدعوى وذلك من خلال الاختصاص النوعي والمحلي وكذلك سير الدعوى لذلك سنقسم هذا المطلب إلى فقرتين .
الفقرة الأولى : الاختصاص النوعي والمحلي
ففيما يتعلق بالاختصاص النوعي طبقا للفصل 37 من ظهير 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري ، إلا أن المحكمة تبث في وجود الحق المدعى عليه من قبل المتعرضين ونوعيته ومحتواه ومداه وحق التعرض طبقا لهذا الفصل لا بد لإثارته تحقق شرطين أن يكون موضوع التعرض حق عيني والشرط الثاني أن يكون التعرض محصور في مطلب التحفيظ وهنا يثور التساؤل حول مدى إمكانية المحكمة في البث في التعرض ضد تعرض آخر.
إن المحكمة لا تبث إلا في العلاقة الموجودة بين المتعرضين كمدعين وطالب التحفيظ كمدعى عليه، ولاحق لها ان تنظر في مدة أحقية مطلب التحفيظ الذي يبقى من اختصاص المحافظ وحده في قبوله أو رفضه وفي هذا الصدد نجد قرار صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 13 يونيو 1988 الذي جاء فيه" لكن حيث أنه بمقتضى 379 من ظهير 1913 المتعلق بالتحفيظ فإن محكمة التحفيظ إنما تفصل في النزاع الذي يثيره المتعرضون فيما بينهم "
كما صدر قرار عنه بتاريخ 24/10/1960 "اعتبر فيه أن القضاة يتجاوزن حدود اختصاصاتهم حينما يحللون حقوق طالب التحفيظ، قصد تقييم طلبات المتعرضين" مما يعني أن النزاع تبث فيه المحكمة بصفة مستقلة، ويجب للبث في باقي التعرضات أن ترفع بشأنها دعاوى مستقلة، ونفس الشيء لمحكمة الاستئناف حيث تبث في العلاقة أو النزاع المستأنف ما بين طالب التحفيظ والمتعرضين وهو عكس ما نجده في إطار قواعد قانون المسطرة المدنية حيث أن الهيئة القضائية المعروض عليها النزاع يجب ان تبث في جميع الطلبات بحكم واحد ولا يقيد في ذلك ما طلبه الأطراف .
إلا أن هذا يثير إشكاليات ويطيل أمد النزاع ذلك أن عدم البث في طلبات المتعرضين يجعل القرار الصادر لا يتمتع بقوة الشيء المقضي به ، وحتى يمكن إنهاء النزاع بصفة قطعية يجب أن يتقدم أحد المتعرضين يجعل القرار الصادر لا يتمتع بقوة الشيء المقضي به، وحتى يمكن إنهاء النزاع بصفة قطعية، يجب أن يتقدم احد المتعرضين بمطلب التحفيظ يمكن لباقي المتعرضين الآخرين أن يتعرضوا عليه من جديد، وهكذا سيعاد النزاع إلى المحكمة لثبت فيه هذا بطبيعة الحال إذا كان الحكم أو القرار يرفض طلب التحفيظ.
هذا بشأن الاختصاص النوعي فماذا عن الاختصاص المحلي، فيما يتعلق بالاختصاص المكاني، فإنه ليس هناك خصوصيات، حيث تبقى قواعد المسطرة المدنية هي المطبقة، خاصة ف الأولى من ف 28 التي تنص على أن الدعاوى العقارية تبث فيها محكمة موقع العقار المتنازع فيه، وهذه القاعدة تعترض الثوابت في القانون العام لا يمكن مخالفتها .
الفقرة الثانية : سير الدعوى
في حالة وجود نزاع حول مطلب التحفيظ، ومدى أحقية طالب التحفيظ بخ ويرفض هذا الأخير قبول التعرضات وإدعاءات أصحابها مع عجز المحافظ على التوفيق وكإجراء صلح بين الأطراف، داخل أجل شهر فإن المحافظ يوجه إنذارا إلى الأطراف داخل أجل 3 أشهر يأمرهم بإيداع الوثائق الرسوم المؤيدة لتعرضهم ويشعرهم بأن المحكمة لن تقبل أي وثيقة أو حجة بعد إحالة الملف عليها، حيث يتعين على كل متعرض أن يختار موطنا في دائرة المحافظة العقارية إن لم يكن يقع العقار في دائرتها، وبهذا الإجراء تضع المحكمة الابتدائية يدها على القضية ويترتب على وضع المحكمة يدها على القضية، نزع يد القضاء العادي لفائدتها بوصفها محكمة التحفيظ حيث يعين رئيس المحكمة فورا وبواسطة أمر قضائي قاضيا مقررا للإشراف على القضية.
إلا أنه جرى العمل خلافا لمقتضيات ف 32 من ظهير 1913 بقبوله الوثائق والرسوم التي تقدم بتاريخ لاحق لاسيما أثناء وقوف المحكمة على عين المكان، سواء في الدرجة الابتدائية او الاستئنافية ويمكن أن يبرر هذا العمل بالاستناد إلى الفقرة الاخيرة من ف 34 من ظهير 1913. وكذلك هناك خصوصيات تسير بها دعوى النزاع المتعلق بنزع الملكية من اجل المنفعة العامة المنظم بمقتضى قانون 07/81 وذلك عندما يكون عقار في طور التحفيظ فيتقدم معرض ضد مالكا العقار المفترض ويقدم تعرضه وأثناء سريان المسطرة أي قبل أن يحفظ العقار ينشأ له رسما عقاريا خاصا به تتدخل الدولة وتقوم بنزع ذلك العقار الذي لازال في طور التحفيظ.
وهنا يطرح التساؤل من يستحق التعويض في هذه الحالة هل المالك المفترض للعقار الذي لازال في طور التحفيظ أم المعرض هنا استقر التشريع ومعه القضاء على أنه لا يمكن معرفة من المستفيد من التعويض إلا عند انتهاء مسطرة التخفيظ العقاري وإنشاء صك عقاري أو رسم عقاري للعقار المتنازع بشأنه . هذا إلى جانب خصوصية على مستوى التبليغ في إطار بشأنه هذا إلى جانب خصوصية على مستوى التبليغ في إطار نزع الملكية من أجل المنفعة العامة سنتطرق لها لاحقا .
أما فيما يتعلق بشكل تقديم الدعوى ورفعها إلخ ...، فهي تجري بالشكل المنصوص عليه في قانون المسطرة المدنية ، باسثناء المدة حيث نجد هناك خصوصية على مستوى مدة الاستدعاء أو استدعاء الأطراف للحضور إلى الجلسة إما شخصيا أو بواسطة وكيل خاص، داخل أجل 8 أيام على الأقل بإضافة أجل المسافة وذلك عندما يرى القاضي المقرر ان القضية قد أصبحت جاهزة وهو ما تم النص عليه في ف 35 من ظهير التخفيظ العقاري 1913.
وفيما يتعلق بالإثبات فإن التعرض ادعاء يفرض أن يوضع صاحبه أي المتعرض في مكان المدعي وبالتالي يقع مبدئيا عليه عبء الاثبات وبالمقابل فإن طالب التحفيظ هو المدعى عليه وهذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي الذي يحدد وضعية المتعرض كمدعى وطالب التحفيظ مدعى عليه .
حيث جاء في إحدى قرارات محكمة الاستئناف .
المتعرض قضايا التحفيظ العقاري يعتبر مدعيا عليه عبء الإثبات في حالة عدم إنكار طالب التحفيظ إدعاء المتعرض يتحتم على هذا الأخير أن لا يدلي تلقائيا بما لديه من حجج ومستندات يتأتى لمحكمة التحفيظ العقاري ممارسة سلطتها التقديرية وحق مراقبتها ".
إلا أن الاجتهاد القضائي قد يتطور كثيرا بخصوص هذه النقطة، ذلك أن محكمة التحفيظ العقاري كثيرا ما تكون مضطرة للرجوع إلى حجج ومستندات طالب التحفيظ للاستعانة بها من أجل تقييم ما يقدمه المتعرض من حجج لتدعيم تعرضه .
ولما كانت الصفة والأهلية والمصلحة من شروط قبول الدعوى، فإنه قد تثار إشكالية وفاة طالب التحفيظ أثناء عرض النزاع على القضاء، فهل ستستمر المحكمة في البث في النزاع أم ستحيل الملف على المحافظ على الأملاك العقارية، لتصحيح المطلب بعد وفاة طالب التحفيظ لجعل مطلب التحفيظ مطابقا للحالة الجديدة الناشئة ؟ يجنيها عن هذا السؤال قرار صادر للمجلس الأعلى بتاريخ 1976 جاء فيه .
"إذا أحيل الملف من طرف المتعرض وتوفي طالب التحفيظ ، وجب عليها أن تستمر في الإجراءات وتصدر حكمها بصحة التعرض أو بعدم صحته ولا يجوز لها أن تأمر بإرجاع ملف النزاع إلى المحافظ للقيام بالإجراءات اللازمة لتدخل ورثة الهالك إذ في إمكان هؤلاء بعد البث في صحة التعرض أن يقدموا أمام المحافظ مطلبا لتصحيح الحالة الناشئة عن وفاة طالب التحفيظ" على خلاف قواعد المسطرة المدنية كما تنص المادة 115 من ق م م .
فإن كنا قد اكتشفا بعض الخصوصيات المسطرية في المادة العقارية على مستوى الاحتصاص النوعي والمكلي وكذلك على مستوى إجراءات الدعوى مقارنة مع الشريعة العامة قانون المسطرة المدنية، فيطرح سؤال آخر هل هناك خصوصيات على مستوى إجراءات الطعن هذا ما سنراه في المطلب الثاني.
المطلب الثاني: خصوصيات الطعن في المادة العقارية
ينتج عن تقديم مطلب التحفيظ للمحافظ اتخاذه قرارات مختلفة حسب قناعته بشأن مطلب التحفيظ ومدى أحقيته بطالب التحفيظ، ومن هذه القرارات قبول الطلب أو رفضه ومنها ما يتعلق بالتعرضات
وسنحاول في هذا المطلب استجلاء بعض خصوصيات مساطر الطعن في قرارات المحافظ بشأن قبول أو رفض طلب التحفيظ في قرارات ( الفقرة الأولى) ثم نتطرق في ( الفقرة الثانية ) لمسطرة الطعن في قرارات المحافظ بشأن التعرضات كل ذلك مقارنة مع القواعد العامة لقانون م م .
الفقرة الأولى : الطعن في قرارات المحافظ بشأن قبول أو رفض التحفيظ
إن القرارات التي يصدرها المحافظ بشأن التحفيظ تتجلى في :
إما قبول التحفيظ وفي هذه الحالة طبقا للفصل 30 من ظهير 1913 وبعد انصرام الأجل المحددة والتحقق من تطبيق جميع المقتضيات الرامية إلى إنجاز وإشهار المسطرة وكذا إنجاز التحديد الصحيح يمكن للمحافظ أن يباشر تسجيل العقار بالسجل العقاري إذا ثبت لديه أن الكل صحيح وأنه لم يقع أي تعرض او يكون قرارا المحافظ يرفض مطلب التحفيظ . وحسب مقتضيات الفصل 96 من ظهير 1913 فإنه في حالة وحسب مقتضيات الفصل 96 من ظهير 1913 فإنه في حالة رفض المحافظ تحفيظ العقار فإنه قراره يكون قابلا للطعن .
وما يميز الطعن في قرارات المحافظ العقاري هو أنه ( أي الطعن ) نوعان ولائي وآخر قضائي وهو ما لا نجده في إطار قواعد المسطرة المدنية حيث أن طرق الطعن دائما هي قضائية تبث فيها الجهة القضائية المختصة حسب نوع القرار.
والطعن الولائي هو طريق إداري يقدم أمام المحافظ العام للمحافظة العقارية من طرف صاحب المصلحة سواء كان القرار بقبول التحفيظ كلا او جزءا أو برفض التحفيظ كلا او جزءا غايته تراجع المحافظ عن القرار الذي اتخذه أو إصلاح هذا القرار.
وقد اعتبر بعض الفقه هذا الطعن بمثابة تظلم إداري يوجهه المتضرر من القرار الإداري إلى الجهة الإدارية المصدرة لهذا القرار مستعطفا إيها قصد الرجوع عن قراراها وإلغائه أو تعديله إلا أنه نجد ان حالات التظلم الإداري غير محددة على سبيل الحصر وهي مرتبطة بمدى تضرر الشخص من القرار الإداري في حين أن الطعن الولائي في قرارات المحافظ لا يمكن أن تكون إلا في حالتين حالة قبول طلب التحفيظ أو رفضه أمال غير هذه الحالتين فلا يمكن الطعن فير قرار المحافظ أمام المحافظ العام .
أما الطعن القضائي ويكون في المرتبة الثانية بعد الطعن الولائي إذ يستعمل هذا الأخير وإلا فيكون الطعن القضائي هو الأصل ولا يلجأ إليه إلا بعد أن يؤيد المحافظ العام القرار المتخذ كلا أو جزءا.
ويجب أن يقدم الطعن القضائي ضمن أجل شهر واحد من تاريخ تبليغه وبعد أن يكون قرار الرفظ معللا ضمن السببين المشار إليهما أن يكون قرار الرفض بعدم صحة الطلب أو بعدم رقابة الرسوم ( القرارات الإدارية ) ويباشر الطعن بواسطة مقال مكتوب يقدمه الطالب إلى كتابة الضبط لدى المحكمة الابتدائية التي يوجد في دائرتها العقار ويقوم رئيس المحكمة بتبليغ هذه العريضة إلى المحافظ قصد جوابه عليها، داخل أجل 15 يوما ويمكن للطرف الطاعن بعد توصله بمذكرة الجواب داخل أجل 15 يوما أيضا وبعد ذلك تعرض القضية في أول جلسة يعلم لها الأطراف وهذه قرار المسطرة رقم 14 هي نفسها تجري امام محكمة الاستئناف في حالة الطعن بالاستئناف داخل أجل شهر من تاريخ تبليغ للأطراف حسب الفصل 96 قرار رقم 8.
ويعتبر المحافظ سواء في الدعوى الابتدائية أو امام محكمة الاستئناف ممثلا لمصلحته كما يجب عليه ان يشارك في الدعوى بينما للمحكمة سوى الحق في تقرير صحة أو عدم صحة رفض المحافظ وهو كذلك بمثابة خصوصية لا نجدها في إطار قواعد المسطرة المدنية ما يقيد المحكمة في إطارها تحكم له سوى مراعاة ما طلبه المدعي ومدى احقيته به قرار 13 و 6 9 قرارات محكمة الاستئناف تكون قابلة للطعن بالنقض أمام المجلس الأعلى وذلك ضمن أجل شهرين ابتداء من تاريخ تبليغها إلى جميع الأطراف مع تبيههم إلى هذا الطعن داخل هذا الآجل ( الفصل 47 من ظهير 1913)
الفقرة الثانية : الطعن في قرارات المحافظ بشأن التعرضات
إن القرارات التي يصدرها المحافظ على الأملاك العقارية بشأن التعرضات هي :
- قرار بالإبقاء على التعرض
- قرار بإلغاء التعرض لعد تقديم الرسوم والوثائق
- قرار بإلغاء لعدم أداء الرسوم القضائية
وهذه القرارات نصت عليها الفصل 32 من ظ 1913 طالب التحفيظ رفضه لادعاءات المتعرضين او عدم تمكنه من الحصول على رفع التعرض بصفة ودية وعلى أبعد حد عند انصرام الأجل المضروب بالفقرة الأولى من الفصل السابق يوجب المحافظ للمرأة الأخيرة إنذار للمتعرضين لكي يقدموا للمحافظة داخل أجل ثلاثة أشهر الوثائق والرسوم المؤيدة لتعرضهم ويشعرهم بأن المحكمة لن تقبل منهم أي رسم او وثيقة قرار 1.
والقرار بإلغاء التعرض حسب المادة 32 ليس بالقرار النهائي وإنما هو قرار قابل للطعن بالاستئناف أمام محكمة الاستئناف داخل أجل 15 يوما من تاريخ تبليغ قرار المحافظ للمعني بالامر ويقع الفصل في القضية بصفة استعجالية وانتهائية نفس الشيء بالنسبة لقرار رفض التعرض لعدم أداء الرسوم القضائية حيث بعد مرور ثلاثة أشهر على الاندار الذي يوجهه المحافظ للتعرض من اجل اداء الرسوم القضائية إذا لم يكن المتعرض قد حصل على المساعدة القضائية أو لم يطلبها على الأقل فإن المحافظ على الأملاك العقارية يصدر قرار برفض التعرض لعدم أداء الوجيبة القضائية وقد اعتبر بعض الفقه هذا القرار غير قابل للاستئناف على اعتبار أنه مبرر ( هل يمكن اعتباره قرارا إداريا يمكن الطعن فيه أمام المحكمة الإدارية ).
وجاء في الدليل العملي لقاضي التحفيظ العقاري الصادر عن وزارة العدل فيما يخص الرسوم القضائية ليس للمحكمة أن نبحث هذه المسألة إذا أصبحت منذ صدور ظهير 24/8/1954 من اختصاص محافظ الأملاك العقارية الذي يبث فيها بصفة نهائية .
اما الفقرة الرابعة من الفصل 32 المشار إليه اعلاه فقد اعتبر هذه الحالة كسبقتها قابلة للطعن أمام المحكمة الابتدائية بنفس الإجراءات السالفة الذكر ثم الاستئناف فالنقض .
هكذا إذن تبقى طرق الطعن في الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ العقاري مقتصرة على الاستئناف والنقض.
فلا يقبل الطعن بالتعرض وذلك لان المحكمة تبث في الموضوع كما احيل عليها من طرف المحافظ وذلك لأن النزاعات العقارية تبقى دائما قابلة للاستئناف وبالتالي فإن باب التعرض مسدود . ويجب أن ينص الحكم الصادر عن المحكمة على أجل الاستئناف قرار رقم 1.
كما أن التدخلات غير مقبولة ودلك لأن المحكمة تبث في الملف كما أحيل عليها من طرف المحافظ قرار رقم 2 .
كما أنه لا يمكن رفع الاستئناف إلا ضد الأشخاص الذين كانون أطرافا أو ممثلين في المرحلة الابتدائية ولا يمكن للأطراف أمام محكمة الاستئناف ان يتقدموا بأي طلب جديد ويقتصر التحقيق الإضافي الذي يقوم به المشار المقرر على النزاعات المثارة في المرحلة الابتدائية كما أن مقتضيات الفصل 142م م لا تطبق على الطعن الاستئنافي ويقتصر على مقتضيات 42 من ق ع وبالتالي فإن ممارسة الطعن بالاستئناف يكون صحيحا ولو كان المقال الاستئنافي لا يتضمن البيانات المتعلقة بالتعريف بأطراف النزاع . نفس الشيء بالنسبة للطعن بإعادة النظر والطعن الغير الخارج عن الخصومة لماذا؟
لأن الطعن بإعادة النظر طبقا للمادة 402 لا يكون إلا بالنسبة للاحكام التي لاتقبل الطعن بالتعرض وبالاستئناف وما دامت الأحكام العقارية تبقى دائما قابلة للطعن بالاستئناف فهي غير قابلة للطعن إعادة النظر .
إلا أن المجلس الأعلى قضى بأن إعادة النظر أمام المجلس الأعلى يقبل في جميع القرارات التي يصدرها سواء تعلقت بمطلب التحفيظ او بغيرها، ولا يعتبر فيه إلا توفر أحد الأسباب المنصوص عليها في الفصل 379 م م ( قرار صادر بتاريخ 14 - فبراير 1989 ).
كما قضى في قرار آخر صادر بتاريخ 13 – 11 –2001 إلى أنه يجوز الطعن بإعادة النظر في قرارات المجلس الأعلى إذا صدرت دون مراعاة لمقتضيات الفصل 372 م م سواء تعلقت بمطالب التحفيظ أو بغيرها .
المبحث الثانية : خصوصيات المسطرة على مستوى تنفيذ الأحكام العقارية
تمهيد :
إن الأحكام العقارية تعتبر من الأحكام القاضية بالقيام بعمل او الامتناع عن عمل فهي من الأحكام الملزمة، والتنفيذ على العقار يتسم بخصوصيات جعلته أكثر تعيدا وتشعبا والتنفيذ هو وسيلة قانونية تمارسها السلطة العامة تحت إشراق القضاء وبأمر منه بناء على حكم من المحكمة أو بناءا على طلب الدائن الذي يتوفر على سند تنفيذي والتنفيذ قد يكون اختياري حيث قد يقوم الشخص بتنفيذ الحكم اختياريا، كما قد يكون إجباريا وهو الذي تجريه السلطة العامة تحت إشراف القضاء ورقابته كما قد يكون فردي أو جماعي ، كما قد يكون مباشر او ما نسميه بالتنفيذ العيني او غير مباشر وهو الذي يتم بطريق الحجز .
المطلب الأول : شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ
قبل أن نتطرق إلى شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ في الفقرة الأولى وإلى السلطات المكلفة بتنفيذها في الفقرة الثانية، يجب أن نشير ولو بشكل موجز إلى أهم خصوصيات التنفيذ على العقار تمييز عن غيرها من باقي الأحكام الأخرى.
وهكذا نجد أن الاختصاص في صدور الأحكام العقارية وتنفيذها يعود موقع العقار وهكذا نجد ان الاختصاص في صدور الأحكام العقارية وتنفيذها يعود لمحكمة موقع العقار كما أن تتنفيذها يعود لمحكمة موقع العقار كما أن تنفيذ الأحكام العقارية يخضع لدوره لإجراء تمييز حسب نوع كل حكم ووضعيته كل عقار اتجاه المحافظة فتنفيذ الحكم العقاري تقتضي الانتقال إلى عين المكان للتحقيق من العقار المحكوم به وبيان حدوده ومساحته إلخ وتدوين ذلك كله في محضر التنفيذ وتسجيله بالمحافظة العقارية بالسجل العقاري .
كما ان التنفيذ على العقار كثير ما تعرضه صعوبات واقعية او قانونية كما سنرى لاحقا وأخيرا أن التنفيذ على العقار بصفة عامة يقوم به أعوان كتابة الضبط وكذلك المحافظ وليس الأعوان القضائيين كما سنرى كذلك .
فماذا عن شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ هذا ما سنتحدث عنه في الفقرة الأولى من هذا المطلب .
الفقرة الأولى : تبليغ الأحكام العقارية
لكي يكون الحكم العقاري قابلا للتنفيذ لا بد من توفر شروط معينة حددها القانون وتتلخص هذه الشروط في التبليغ والإدلاء وشهادة بعدم الطعن .
إن تبليغ الأحكام بصفة عامة منصوص عليها في فصل 54 من ق م م حيث يقضي بأن يرفق تبليغ الحكم بنسخة منه مصادق على مطابقتها لهذا الحكم بصفة قانونية وترسل وتسلم طبق الشروط المحددة في الفصول 37-38و39 وإذا تعلق الأمر بتبليغ إلى قيم وقع ذلك ضمن المقتضيات المشار إليها في ف 441 من ق م م وكذلك تبليغ قرارات محكمة الاستئناف المنصوص عليه في ف 349 من ق م م.
هذا إلى جانب طرق تبليغ الأحكام والمشار إليها في ف 37 من ق م م هذا التبليغ الذي يوجه إما بواسطة أعوان كتابة الضبط أو البريد برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بالطريقة الإدارية .
لكن ماذا عن تبليغ الاحكام المتعلقة بالتحفيظ العقاري هذا ما سنراه اننا سنتحدث عن التبليغ في إطار نزع الملكية وذلك لما له من خصوصيات مهمة أي نزع الملكية من أجل المنفعة العامة.
يتميز تبليغ الأحكام العقارية وخاصة في العقار في طور التحفيظ بعدة خصوصيات نلمسها فيما يلي انه لا يطبق على هذه الأحكام مقتضيات ف 50 من ق م م المتعلقة بالتبليغ في الجلسة وإنما يخضع تبليغها لمقتضيات ف 40 من مرسوم 1913 بشأن التحفيظ العقاري . وقد نص على ذلك المجلس الأعلى في قرار له بتاريخ 1990 وهذه خصوصية تتميز بها الأحكام العقارية عكس الأحكام العادية الأخرى التي يمكن تبليغها بالجلسة كما تنص بذلك ف 50 من قانون المسطرة المدنية ، كما أن الأحكام الابتدائية يبلغ ملخصا إلى جميع الأطراف في عناوينهم المختارة، وينص هذا التبليغ على ان في الإمكان طلب الاستئناف داخل الآجال المقررة ف 34 ق م م الجديد و ف 40 من مرسوم 1913 أما الأحكام الاستئنافية فتبلغ بنصها الكامل إلى جميع الأطراف في عناوينهم الحقيقية أو المختارة مع التنبيه ف 47 من ظهير 1913 وهنا يظهر الفرق بين الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ وغيرها من الأحكام، فالأحكام الاستئنافية المتعلقة بالتحفيظ تبلغ في الموطن الحقيقي او المختار بينما الأحكام الأخرى تبلغ إلا في الموطن الحقيقي أو للشخص نفسه ف 358 من ق م م . والاحكام المتعلقة بالتحفيظ من أجل الطعن فيها بالنقض هو شهرين من تاريخ التبليغ ، بينما الأحكام الأخرى أجل الطعن فيها ثلاثون يوما ف 358 من ق م م ، والأحكام الصادرة في مادة التحفيظ العقاري المطعون فيها بالنقض لا تنفذ إلا إذا بت المجلس الأعلى في طلب النقض . أما الأحكام الأخرى فإنها تصبح قابلة للتنفيذ بعد أن تصبح نهائية وقد ثار نقاش حول الأحكام الصادرة في مادة العقار المحفظ ومدى أثر الطعن بالنقض على تنفيذها، وقد تولد هذا النقاش عن قرار المجلس الأعلى رقم 125 الصادر عن الغرفة الإدارية في 6/6/1988 والذي جاء فيه :
"المقصود بدعوى التحفيظ في ف 361 من ق م م التي يؤدي الطعن بالنقض فيها إلى وقف التنفيذ، هي مجموع الإجراءات التي يقام بها بالنسبة لملك غير محفظ وتنتهي بإنشاء الصك العقاري وفق ما يقتضيه ظهير 12 غشت 1913.
وبعد ما يصبح الملك عقارا محفظا يخضع لمقتضيات ظهير 2/6/1915 ولما كان القرار يرفع الحجز على عقار محفظ قد اكتسب قوة الشيء المقضي به وفقا لما ينص عليه ف 91 من الظهير المذكور فقد كان على المحافظ أن ينفذه وإن رفضه لهذا التنفيذ بدعوى عدم الإدلاء بشهادة عدم النقض يتسم بالشطط في استعمال السلطة مما يعرض مقرره للإلغاء ".
وبذلك يكون المجلس الأعلى قد فرق بوضوح بين الاحكام الصادرة في العقار في طور التحفيظ والاحكام الصادرة في العقار المحفظ واعتبر الطعن بالنقض في الأولى ويوقف التنفيذ وفي الثانية لا يوقف التنفيذ، واختلف المحافظون العقاريون في تطبيق هذا القرار وأصدر المحافظ العام دورية رقم 324 في 20 يناير 1995 طلب فيها من المحافظين على الأملاك العقارية عدم تنفيذ القرارات الاستئنافية إلا إذا كانت مرفقة بشهادة بعدم الطعن بالنقض مع الرجوع إليه في كل صعوبة يلاقونها عند تطبيق الدورية. ومن الفقهاء الذين يقومون بتقسيم عبارة التحفيظ العقاري تقسيم واسعا بحيث تشمل العقار في طور التحفيظ والعقار المحفظ. ويرى الدكتور ابراهيم باحماني التميز بين القرارات اللاستئنافية التي تتعلق بحقوق الملكية والحقوق المتفرعة عنها، وبين القرارات المتعلقة بإجراءات تحفظية صرفة . فالقرارات التي تتعلق بحقوق الملكية كدعوى الاستحقاق أو الشفعة يعتقد أن تنفيذ هذه القرارات يتوقف على الإدلاء بشهادة بعدم الطعن بالنقض لأن هذه القرارات أساسا تبين في جوهر النزاع وأما القرارات الاستئنافية المتعلقة بإجراءات تحفظية صرفة كقرار رفع الحجز لحفظ مثلا فإننا نرى أن تنفيذها لا يتوقف على الإدلاء بشهادة بعدم الطعن بالنقض.
كما أن الأحكام الصادرة في قضايا التحفيظ العقاري لا تكون مشمولة بالنفاذ المعجل وهو أمر بديهي لانها تبت أولا في الجوهر وثانيا لا تقبل التنفيذ إلا بعد الإدلاء بعدم الطعن بالنقض. كما انها لا تبلغ إلى القيم وإنما تبلغ تلقائيا بواسطة الضبط ف 10 من قرار وزاري 1915. ونص ف 26 من نفس القرار على أنه على كل طالب وكل متدخل أو كل متعرض وكل شخص يطلب في اسمه القيام بتسجيل في السجلات العقارية يجب عليه لزوما تعيين موطن المخابرة بمقر المحافظة، وإذا لم يكن موطنه الفعلي بدائرة المحافظة المذكورة فإذا لم يقم بذلك فإن جميع الإعلامات والتبليغات توجه له إلى النيابة العامة ويكفي ذلك لاعتبارها صحيحة . والملاحظ أن هذا الفصل لم يحدد الآجل الذي يعتبر فيه تلك التبليغات صحيحة، ونعتقد انه ينبغي هنا الرجوع إلى المسطرة المدنية والتقيد بالآجال المحددة فيها باعتبارها في القانون الواجب التطبيق عندما يسكت القانون الخاص فيها باعتبارها هي القانون العام الواجب التطبيق عندما يسكت القانون الخاص وبمقتضى ف 441 من ق م م فإنه يتعين انقضاء أجل شهر على التبليغ للنيابة العامة بالنسبة للأحكام المحاكم الابتدائية وأجل شهرين بالنسبة للقرارات الاستئنافية باعتبارها أجل الطعن بالنقض في القرارات الصادرة في عقار في طور التحفيظ هو شهرين . كذلك التبليغ في إطار قانون نزع الملكية رقم 07/81 يتميز بخصوصيات حيث نص هذا الأخير على أن القرارت القضائية الصادرة بنزع الملكية تبلغ تلقائيا من طرف كاتب الضبط إلى نازع الملكية وإلى المنزوعة ملكيتهم وأكد ذلك ف 34 المتعلق بتبليغ الحكم الاستئنافي وكذلك ف 45 من نفس القانون على أنه يتعين على الأطراف اختيار محل المخابرة عند بداية المسطرة بمقر المحكمة الابتدائية التابع لها موقع العقار ، ويمكن أن تبلغ إلى محل المخابرة المذكورة جميع الوثائق المسطرية لابتدائية والاستئنافية ، ونص ف 46 على أنه إذا تعذر التبليغ المنصوص عليه في ف 14 إلى المعنيين بالآمر اكتفى بتوجيهها إلى وكيل الملك التابع لنفوذه موقع العقار ويعتمد في ذلك بالخصوص في حساب آجال الطعن عند الاقتضاء . الفقرة الثانية:الإدلاء بشهادة بعدم الطعن في الحكم العقاري المطلوب تنفيذه
إن الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ العقاري لا تقبل التنفيذ إلا بعد الإدلاء بشهادة بعدم الطعن بالنقض هذا ما ينص عليه ف 361 من ق م م وهي قاعدة ثابتة .
هذا بشأن شروط تنفيذ الأحكام العقارية، فماذا عن السلطات المكلفة بتنفيذ مختلف الأحكام العقارية هذا ما ستولى الحديث عنه في الفقرة الثانية .
المطلب الثاني : السلطات المكلفة بتنفيذ الأحكام العقارية
الفقرة الأولى: الأحكام الصادرة بشأنه التعرضات
فيما يتعلق بتنفيذ الأحكام الصادرة بشأن التعرضات فنجد هناك سلطة للمحافظ العقاري في تنفيذها فعندما يصبح الحكم نهائيا يتحتم على المحكمة المعنية أن تحيل أطراف النزاع أي المتعرض وطالب التحفيظ على المحافظ العقاري الذي يعتبر المختص الوحيد بتنفيذ هذا الحكم وتجدر الإشارة أن تطبيق هذا الحكم لا يخضع المسطرة المقررة في ق م م وبالتالي لا تسلم للأطراف نسخة تنفيذية ، كما هو الشأن في حالة الحصول على حكم في القضايا المدنية وإنما تقوم كتابة الضبط بالمحكمة التي صدر عنها الحكم بإرسال نسخة من الحكم الصادر بشأن التعرض لحل المحافظ العقاري قصد العمل به وهنا يتضح لنا في هذا الإطار نزع لسلطة القضاء في تنفيذ هذه الأحكام وتأكيد للصفة الإدارية لمسطرة التحفيظ حيث يترتب عن مبدأ تنفيذ الأحكام بشأن التعرضات عدة نتائح نشملها فيما يلي عدم تسليم وتيقة تنفيذية للاطراف وليس معنى هذا أن الاطراف ليس لهم حق الإطلاع أو الحصول على نسخة من الحكم وإلا فكيف يمكن الطعن فيه.
إن ظهير التحفيظ العقاري نص على ضرورة تبليغ الأطراف نسخة من الحكم وذلك بهدف ممارسة حق الطعن إن هم ارتأو ذلك وهذا يقيد بأن تبليغ الحكم إلى الأطراف يكون بهدف الطعن فيه، أما تبليغ الحكم إلى المحافظ العقاري فإنه يكون تعقد تنفيذه ومعلوم أن التبليغ لهذا الأجير لا يتم إلا بعد القضاء الآجال القانونية المقررة لممارسة الطعن . لخلفاء الإجراءات السابقة هذا يعني أن تنفيذ الحكم الصادر عن المحكمة او تنفيذ القرار من طرف المحافظ العقاري ترتب عنه إلغاء الإجراءات المتخذة بشأن التحفيظ ومن بينها التحديد المؤقت كذلك لا يمكن لطالب التحفيظ أن يتقدم بطلب تحفيظ آخر على نفس العقار وغبرها من النتائج .
+انتهاء اختصاص المحكمة، حيث إن تبليغ الحكم إلى المحافظ العقاري وتنفيذه يترتب عنه ولاشك إنشاء الرسم العقاري في حالة توفر الشروط المقررة لذلك وبهذا ينتهي اختصاص المحكمة في موضوع النزاع .
الفقرة الثانية : الأحكام القاضية بتسلم عقار او إفراغه
أما الأحكام القاضية بتسليم عقارات وإفراغه فإن تنفيذها تقوم به كتابة الضبط قسم التنفيذ ، كذلك الأحكام القاضية بالمنع من البناء أو الغرس في عقار هذه الأحكام قد تكون صادرة عن محكمة الموضوع وقد يكون قرارا استعجاليا فكثرا ما يحدث نزاع حول عقار بين شخصي او أكثر فيلجأ أحدها إلى قاضي المستعجلات طالبا إيقاف البناء أو الغرس في العقار المتنازع عليه إلى أن ينتهي النزاع أمام محكمة الموضوع فيصدر قرارا استعجالي بذلك فإذا تعلق الأمر بتنفيذ قرارا استعجالي بإيقاف البناء أو الغرس فإنه يتعين على مأمور التنفيذ عند الانتقال إلى عين المكان أن يبين وضعية العقار بدقة من جميع النواحي كما يتحقق من سوء أو حسن نية كل طرف وتدون تلك المعلومات في محضر التنفيذ لأنه هو الذي يصف الحالة التي كانت قائمة أثناء تنفيذ القرار الاستعجالي القاضي بإيقاف البناء او الغرس .
وإذا قضت المحكمة بمنع البناء او الغرس في مكان معين فإن تنفيذ الحكم يقضي الانتقال إلى عين المكان وأمر المحكوم عليه بالامتثال إليه حيث يثم تحرير محضر ذلك بين فيه كل الإجراءات التي تم سلكها للرجوع إليه عند الحاجة لأنه من الممكن ان ينقض الحكم بعد تنفيذه .
هذا كله بشأن شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ والسلطات المخول لها تنفيذه رغم تنفيذ هذه الأحكام في بعض الأحيان تعترفها صعوبات قانونية وأخرى واقعية والتي تخضع في مجملها للقانون العام أي قانون المسطرة المدنية
لائحة المراجع
المراجع العامة :
-د الكزبري مأمون : التحفيظ العقاري " الحقوق العينية الأصلية والتبعية "
-د.خيري محمد: الملكية ونظام التحفيظ العقاري ، ط 1997.
-توفيق عبد العزيز : قضاء المجلس في التحفيظ خلال 40 سنة
-د.بحماني ابراهيم: تنفيذ الأحكام العقارية ط 2001.
-د.أبو الوفا أحمد : نظرية الأحكام في قانون المرافعات
-د الحياني محمد : المحافظ العقاري بين متطلبات الاختصاص وإكراهات
المسؤولية " نحو مقاربة قانونية وواقعية "
- د.خيري محمد : التعرضات أثناء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي
- قرارات المجلس الأعلى خلال 40 سنة
المراجع الخاصة :
-د.عبد العالي الدقوقي: أطروحة لنيل دبلوم الدراسات في القانون الخاص
تحت عنوان " الإلغاء والتشطيب في التشريع العقاري المغربي.
-آيت بلخير سعاد: رسالة لنيل دبلوم الدراسات المعمقة في القانون الخاص
تحت عنوان " قرار المحافظ العقاري بين إمكانية الطعن وحق التعرض "
-الحروف فاطمة رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص تحت
عنوان " حجية القيد في السجل العقاري " س 93 –1994.
